민간 임대사업자 관할 지자체 신고사항

출처: 렌트홈 홈페이지

임대사업자가 민간임대주택에 관한 특별법상 지켜야 할 사항에 대하여 알아보겠습니다.

1. 임대 사업자란?

공공주택사업자(lh)가 아닌 개인, 법인이 임대사업 목적으로 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한자

2. 임대주택 유형

취득유형에 따라 건설임대와 매입임대로 나뉘며, 공공지원 여부에 따라 공공지원과 장기일반(10년)으로 구분됩니다.

가. 공공지원 임대주택

주택도시기금 등 공공지원을 받아 기본 공적의무 외 초기 임대료, 임차인 제한을 추가 적용받고 10년 이상 임대하는 주택
* 주택도시기금 출융자, 공공택지, 용도지역 변경, 용적률 완화, 공급촉진지구 지정 등

나. 장기일반 임대주택

10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 등록한 주택

3. 임대사업자 신고 등 준수할 사항에 대해 알아보자

<<임대개시 전>>

1. 부기등기

가. 관련조항: 법 제5조의2

나. 내용: 임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권 등기에 부기 등기 해야합니다.

* 단 개정법 시행(‘20.12.10.) 당시 등록되어 있는 민간임대주택의 경우 법 시행 후 2년(’22.12.9.)안에 부기등기 해야 합니다.
* 등록임대주택 임대의무기간 경과 후 말소될 경우, 별도로 부기등기 삭제해야합니다.

다. 위반시 : 500만원 이하의 과태료

2. 임대차계약 시 권리관계 등 설명

가. 관련조항: 법 제48조

나. 내용: 임대사업자는 임차인에게 임대 보증금에 대한 보증의 보증기간, 임대주택의 권리관계, 임대의무기간 중 남아있는 기간, 임대료 증액제한 등에 대한 설명을 해야합니다.

=> 표준임대차계약서 5페이지에 임차인 동의를 받아야 합니다.

다. 위반시: 500만원 이하의 과태료

3. 표준임대차계약서 사용

가. 관련조항: 법 제47조

나. 내용: 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서를 사용해야 합니다.

다. 위반시: 1천만원 이하의 과태료

4. 임대차계약 신고

가. 관련조항: 법 제46조

나. 내용: 임대사업자는 임대차기간 및 임대료 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차계약 체결일 또는 변경일로부터 3개월 내에 물건지 관할 시장,군수,구청장에 신고해야 합니다.(묵시적 갱신 포함, 묵시적 갱신의 경우 계약만료 다음날로부터 3개월 내 신고해야 합니다.)

* 종전 계약을 신고(‘19.10.24.이후 임대물건 등록시 종전 계약 신고 의무)할 경우 등록일로부터 3개월 내 신고해야 합니다.
* 주의사항: 임대차 계약일이 계약기간의 임대 개시일보다 늦은 계약은 인정되지 않습니다.

다. 위반시: 1천만원 이하의 과태료

<<임대기간 중>>

1. 임대료 증액 제한

가. 관련조항: 법 제44조

나. 내용: 임대료(임대보증금 및 월임대료)를 증액하려는 경우 5% 범위를 초과하여 증액할 수 없습니다. 또한 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액자체를 할 수 없습니다.

다. 위반시: 3천만원 이하의 과태료

2. 임대의무기간 준수

가. 관련조항: 법 제43조

나. 내용: 임대의무기간 중에 임대주택을 임대하지 않거나 임대사업자가 아닌 자에게 시장,군수,구청장의 허가를 받지 않고 양도할 수 없습니다.

다. 위반시: 임대주택당 3천만원 과태료

3. 임대차계약 유지

가. 관련조항: 법 제45조

나. 내용: 임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조제1항 각 호에 따른 사유가 없는 한 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다.

다. 위반시: 1천만원 이하의 과태료

4. 임대사업 목적 유지

가. 관련조항: 법 제50조

나. 내용: 준주택(오피스텔 등)을 민간임대주택으로 등록한 경우 주거용도로만 사용해야합니다.

다. 위반시: 1천만원 이하의 과태료

5. 임대보증금 보증 가입

가. 관련조항: 법 제49조

나. 내용: 모든 등록임대주택은 임대의무기간 동안 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.(단, 보증보험 미가입 사유를 충족하는 경우에는 미가입 사유를 증빙하는 서류를 제출할 경우 보증보험 가입이 면제됩니다.)

보증보험 미가입 사유

1) 보증금이 지역별 최우선 변제금 이하인 경우: 보증보험 미가입 동의서를 동의받아 제출해야 합니다.
2. 선순위 채권 + 보증금 < 주택가격의 60%인 경우: 해당 임대차계약에 대한 확정일자 또는 전세권 설정, 전입신고가 되어 있어야 하며, 보증보험 일부가입 동의서를 동의받아 제출해야 합니다.

다. 위반시: 3천만원 이하의 과태료

<<임대 종료 후>>

1. 민간임대 주택 양도 신고

가. 관련조항: 법 제43조

나. 내용:  임대의무기간 동안 또는 임대의무기간이 지난 후 시장,군수, 구청장의 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있습니다.

다. 위반시: 임대주택당 100만원 이하의 과태료

2. 등록사항 말소 신고

가. 관련조항: 등록사항 말소 신고

나. 내용
임대사업자는 등록사항에 대한 말소 사유 발생시 시장,군수,구청장에게 신고해야 합니다.
임대사업자는 등록한 날로부터 3개월 내에는 과태료 없이 말소가 가능합니다.(단, 등록 당시 세입자가 있을 경우 세입자 동의는 의무사항입니다.)

다. 위반시: 100만원 이하의 과태료

<<기타 사항>>

1. 주택임대사업자와 관련 지방세(취등록세, 재산세, 감면 등)는 임대주택 소재지 관할관청 세무담당부서로, 국세(부가세 등)는 관할 세무서에 문의합니다.

2. 주택임대사업자와 관련된 문의사항은 관할관청 주택과, 관할 구청 또는 주민센터로 연락합니다.

3. 인터넷 렌트홈(renthome.go.kr)에서도 임대사업자 등록 및 임대차계약신고 등의 민원신청은 가능합니다.