아파트 상가, 공용 복도 사용시 주의할 점

1. 아파트 상가는 일반 상가 건물과는 달리 공용 복도를 전용하여 사용할 때 공동주택관리법의 허가 또는 신고 절차 거쳐합니다.

• 공동주택관리법에서 아파트 상가는 입주자 공유가 아닌 복리시설로 분리되며, 일반적으로 공동주택 단지 내에 있는 시설 중 입주자가 공유하거나 사용하는 것이 주 목적이 아닌 시설을 의마합니다.

• 집합건물법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)을 적용받는 일반 상가와 공동주택관리법을 적용받는 아파트 상가는 공용구간을 전용하여 사용함에 있어 규제가 다릅니다.

2. 일반상가의 공용복도를 특정 구분소유자가 전용하는 것은 구분소유자 및 의결권에 대한 합의만으로 사용이 가능합니다.

집합건물법 해석 사례집

가. 복도가 해당 층의 구분소유자들의 공용에 제공되는 일부공용부분이라면 그 층의 구분소유자들의 집회결의로, 전체공용부분이라면 건물 전체구분 소유자의 집회결의로 결정할 수 있습니다.(집합건물법 제14조 참조)
나. 이때 의결정족수는 공용부분의 변경을 수반하는지 여부에 따라 달라집니다.

• 특정 구분소유자에게 전용사용을 허용하는 것이 공용부분의 변경을 수반하는 경우에는 제15조에 따른 집회결의(구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상)가 있어야 합니다.

• 공용부분의 변경을 수반하지 않는 경우라면 규약에 별도의 정함이 없는 경우에는 제16조에 따른 집회결의(구분소유자 및 의결권의 각 과반수)가 있어야 할 것입니다.

다. 위의 두 경우, 집회를 개최하지 않고 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의로 갈음하는 것도 가능하며, 이때에는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의가 있어야 합니다.(집합건물법 제41조 제1항)
라. 아울러, 복도 사용(또는 변경)이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 위의 정족수와는 별도로 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 합니다.(집합건물법 제15조 제2항, 제16조 제4항)

3. 공동주택관리법에는 아파트 상가의 공용복도에 대한 특정 구분소유자 전용에 대한 사항이 없어 신고나 허가없이 무단으로 전용시 법 위반사항(불법용도변경,불법증축)이 될 수 있습니다.

공동주택관리법 시행령 제35조(행위허가 등의 기준 등)에 따른 허가 또는 신고 기준

공동주택관리법 제35조(행위허가 기준 등)

제1항 공동주택의 입주자 등 또는 관리주체가 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련하여 정하는 기준을 따라 허가 또는 신고를 하여여햐 한다

• 제1호 공동주택을 사업계획에 따른 다른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

• 제2호 공동주택을 증축,개축,대수선하는 행위(주택법에 따른 리모델링은 제외한다.)

공동주택관리법 시행령 제35조(행위허가 등의 기준 등) 제1항 별표3

1. 용도변경

(허가대상) 없음

(신고대상) 주택건설기준 등에 관한 규정 에 따른 설치기준에 적합한 범위에서 부대시설이나 입주자 공유가 아닌 복리시설로 용도를 변경하는 경우는 건축법 등 관계법령에 따른다.
1) 주택법 시행령 제7조 제1호 또는 제2호에 해당하는 시설 간에 용도를 변경하는 경우

• 제7조 제1호: 건축법 시행령 별표1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설

• 제7조 제2호: 건축법 시행령 별표1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설(총포판매소,장의사,다중생활시설,단란주점 및 안마시술소는 제외)

2) 시,군,구 건축위원회의 심의를 거쳐 용도를 변경하는 경우

2. 증축

(허가대상)

1) 다음의 어느 하나에 해당하는 증축의 경우

• 증축하려는 건축물의 위치,규모, 및 용도가 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 범위에 해당하는 경우

• 시,군,구 건축위원회의 심의를 거쳐 건축물을 증축하는 경우

(신고대상)

1) 주택법 제49조에 따른 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트 범위에서 유치원을 증축하거나 장애인,노인,임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제2조제2호의 편의시설을 설치하려는 경우
2) 이동통신구내중계설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우
3) 물막이설비를 설치하는 경우로서 입주자대표회의의 동의를 받은 경우

4. 공동주택관리법을 위반한 경우 행정절차는 다음과 같습니다.

공동주택관리법 제94조 제1항, 행정절차법 제21조에 따라 사전통지 후 원상복구 명령(보통 2회로 한달씩 원상복구 기간 부여) -> 미이행시 공동주택관리법 제99조에 따라 고발 조치

제94조(공사의 중지 등)

제1항 국토교통부장관 또는 지방자치단체장은 사업주체등 및 공동주택의 입주자등, 관리주체, 입주자대표회의나 그 구성원이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위한 경우에는 공사의 중지, 원상복구, 하자보수 이행 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.

제99조(벌칙)

제35조 제1항을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.(신고대상 행위는 제외한다.)